永遠的房仲主任

北市去化天數暴增 新北議價空間傲視各區
十一月份剛過，隨著年底購屋潮將至，買氣似乎逐漸回溫，住商不動產企劃研究室統計10月份與11月份的去化天數與議價空間後發現，總體去化天數減少1.4天，但議價空間卻增加3.1%，其中台北市增加天數最多，高達15天，而新北市減少11.5天，減少最多。在議價空間上，桃園縣議價空間增加最多，達5.5%，新北市反而減少0.6%，不過雖然減少，新北市議價空間仍是六都最高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，年底除了購屋民眾增加外，許多屋主也會考量跨年出售會造成土增稅增加，因此也會出現屋主願意讓步的狀況，不過，即使有賣方願意讓步，但個案條件優劣才是銷售快速與否的關鍵。
去化天數:北市增幅大，台南賣最久
就區域去化天數表現來看，台南市去化天數最長，達79.2天，不過，卻比上個月減少將近十天，而北市增加幅度最高，從各區最低的55.3天，暴增15天，徐佳馨分析，台南市多為地區購屋，年底購屋潮與結婚潮等自用客戶進場，促使去化天數減少，而台北市由於價格高，在實價登錄疑雲下，買方相對保守，加上中小型投資客戶考量轉售的稅費成本，寧可等到明年再進場，也讓去化天數明顯增加。
議價空間:桃園增最多，新北空間大
在民眾最關心的議價空間上，桃園議價空間增加5.5%，幅度最高，新北市不增反減，不過值得注意的是，即使減少，新北市的議價空間仍舊傲視各區，徐佳馨認為，議價空間持續增加，實價公開「功不可沒」，買方加價意願低落，連帶讓議價空間隨之增加，加上不少購買預售屋的業主趕在交屋前脫手，免得交屋後受限奢侈稅無法轉售，而預估這些外因造成的盤整可能得需要一些時間，才能讓市場回復平穩。
綜觀明年市場，徐佳馨認為，整體經濟面難以大幅好轉，實質所得不見增加，低總價與低單價的「雙低」產品將持續發威，而隨著市場資訊越來越透明，買賣雙方將越來越有共識，價格也將逐漸走向平穩。
 【網路地產王】
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雖然政府不斷祭出限制放貸與奢侈稅等控管房市炒作的作法，但房市似乎已逐漸甩開政策籠罩的陰霾，根據好房網統計，今年9月全台看屋熱情指數(物件點閱率)與去年同期相較，均有15.7%-36%的成長幅度，顯示現階段民眾的進場看屋意願，已較去年6月奢侈稅上路、造成下半年買氣低迷的時期，要明顯成長不少。
好房網協理鄭惠文表示，中南部都會區的平均房價相對偏低，即使面臨目前的實價登錄上路、農曆7月、甚至颱風雨季等限制，不過在港資、陸資、北部建商獵地動作此起彼落、中南部房市持續充滿利多題材下，中南部房市前景仍然被看好。
其中又以央行管控程度最少、資金利多題材不斷的中南部市況，最為熱烈；當中台中市以39.9%年看屋熱情指數以年成長率名列第1，台南市和高雄市分別以36%和30.9%分居第2、第3名。
據統計，全台重點七都的8月看屋熱情指數教7月成長6.5%，來到今年的另一波高點，在美國祭出寬鬆政策下，熱錢蠢動，並紛紛湧入中南部地區，像是台南市在自住買盤的穩定需求下，9月相較8月，看屋熱情指數微揚0.8%；台中地區在投資買盤點火下，點閱率也成長0.8%，成為唯2成長的區域。
而台北市和新竹市則因房價表現高於民眾預期心理，加上實價登錄將於10月可公開查詢，導致購屋族停滯觀望，看屋熱情迅速降溫，月成長來到-5.8%和-4.2%。
此外，相較去年同期，七縣市的單一物件搶手指數，全台平均增加了33.6%。其中，競爭最激烈的高雄、新北、台南和台中，年成長皆超過40%，顯見買盤力道仍在，只要是價格合理的優質物件，市場依舊存有高度興趣。
 
綜觀後市，鄭惠文補充，統計9月全台物件供給量，相較上個月，七縣市的委賣量皆呈現衰退5到7個百分點，凸顯了市場觀望氣氛濃厚，多數屋主在股市回溫、利率政策不明的大環境下，惜售心態濃厚，展現以時間換取售屋好時機的姿態。
【鉅亨網記者葉家瑋 台北】
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捷運環狀線一階段   串接10條交通要線
捷運站周邊房價先領漲  大樓房價普遍3字頭起跳
轉乘機能強大的捷運環狀線，第一階段全長15.4公里，從新店捷運大坪林站、行經中和、板橋、至新莊的新北產業園區站，共設置了14座捷運車站，特別的是環狀線的第一階段規劃，總共就串連了10條交通動線，預計在2015年底完工。信義房屋統計沿線的14個車站發現，不少站區房價的確已經受到捷運環狀線帶動，捷運站周邊的大樓產品，房價也普遍從每坪30萬元起跳。
捷運環狀線橫向串連了新莊、板橋、中和、新店等區，同時間也串連了10條交通要線，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，捷運環狀線落成後，將取代一部分台北車站的轉運功能，環狀線除了串連到機場捷運線的新北產業園區站，還串連板橋車站，等於可以轉乘到機場、台鐵與高鐵，並且更串連了多條捷運路線。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

歐美經濟衰退之際，全球游資正逐漸轉移到亞洲大中華市場，尤其台灣更被視為補漲空間最大的處女市場之一，光是近3年出手收購不動產的外資法人，至少砸下200億元，2012年以來下手買樓手筆，愈下愈重。

昨天外資法人在台灣的「新面孔」-馬來西亞Gaw Capital基匯資本，首度現身台北內科園區，以約35億元收購東京科技總部大樓；加上月前豐泰地產Phoenix Property Investment、香港僑福地產第二代黃建華在台灣的華弘開發公司及中國大陸中鋼集團香港子公司金貿公司的不動產投資，總計2012年以來迄今，上述 4家外資法人，就砸下約75億元，收購台灣不動產。

近5年以來，私募基金「豐泰地產」就十分活躍於台灣，收購手筆從土地、大樓、一直延伸到商用不動產。

7月間，豐泰地產才買下興富發士林夜市「圓山1號院」的門面一整排店面約26億元，轟動不動產市場；接下來，豐泰地產看好辦公市場，不排除再度出手，收購台北市整棟的辦公大樓，長期紮根台灣的企圖心旺盛。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，外資法人儘管在2008年全球金融海嘯下，一度退出台灣市場，但隨著開放陸資來台投資等，使得台灣資產價值被重新估計，有實力的外資法人，一直在台灣物色不動產；只是隨著租金報酬率逐步向下探，讓有些交易無法成功拍板。

高力國際董事總經理劉學龍指出，最近外資法人在台灣物色不動產的標的，由於面臨買不到貨源、釋出求售的供給太少，因此有轉向到土地市場、尋求和本地建商一起合作開發的趨勢，出手也愈下愈重。

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工商時報【記者陳碧芬╱台北報導】

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立昨（12）日公開炮轟央行和銀行業，指責銀行業開門作生意，卻都聽央行的命令在做事，對台灣房地產市場景氣「保守、再保守」，至少咆哮了5次：「銀行都關掉好了」。

顏炳立說，今年政府推出的政策，是沿路追殺房地產市場，奢侈稅殺了台灣房市的交易量，實價登錄斷了台灣房市的買氣，而金融手段終結了台灣房地產市場，全世界都在救經濟的當下，台灣卻在打經濟。

顏炳立強調，房市保值、買盤擋不住，像台北房市是「山頂價格山頂市場」，銀行業卻只聽央行的話，央行指稱國內房市會有泡沫，銀行就限縮房市授信成數，眼看鉅額資金不能對有穩定收益的房貸放款，卻融資給嚴重虧損的DRAM業。

台灣金融研訓院昨天舉行房地產市場景氣趨勢與銀行業授信風險控管研討會，邀請多家房仲業、銀行業及經濟學者發表意見。

清華大學計量財務金融系教授鍾經樊表示，近2年不動產經紀營業人數與家數明顯成長，市場競爭激烈，政府政策則基於利率與實體經濟、相關系統風險、金融市場，以及道德危機，與房價進行衡量。

台灣土地銀行總經理蘇樂明認為，銀行業重視授信風險控管與營業獲利的平衡，房地產授信分民眾自住或建築業，土銀非常清楚對後者的集中度控管，目前已不授信給台北市的建築開發商，尤其是豪宅。

顏炳立則指出，接續不斷的政策殺了市場的量，下半年地產市場「狂風吹楊柳，淡定看價」，且應只有壽險公司可以玩下去。
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工商時報【張海雲】

從8月初江陳會簽兩岸投保協定、8月底兩岸貨幣清算機制底定、9月初歐洲央行無上限買債、預期下半年美國聯準會將啟動第三波量化寬鬆政策QE3、大陸十一長假台商歸台潮、大陸金九銀十的房市擴散效應、歐美聖誕節消費熱潮對股市的激勵作用，到新舊曆年間台商返台，房產業者認為，「台灣整個下半年的房市都不寂寞！」

針對奢侈稅退場機制的討論，和實價登錄的影響逐漸遞減，台灣的房市不僅有烏雲要散去的跡象，地產業者也開始推出務實坪數、合理行情的產品，所謂「實價銷售」也慢慢蔚為風潮。消費者能在一波波激勵市場的消息中，找到合理務實的房地產商品進場，有資產在手，才能對抗下半年隨著利多消息而來的通膨隱憂。

房地產業者建議，「這個階段投資者要思考的是，當下如何擁有好的資產？」有經驗的投資客建議，要購屋抗通膨，就要鎖定市場需求最大，進可攻退可守，置產、自住、投資都能收益的「群效型資產」，而且要比別人快進場，才能在物價房價水漲船高的年代，坐上資產的諾亞方舟保住身家資產，避免被高漲的生活水位滅頂。對投資置產族群來說，同樣的資金運用，寧可放兩戶25或40坪產品，也不願投入一戶50至80坪中鎖死，也因此造就新莊副都心19、25、39坪規劃的「NY璞緻」，在9月締造出熱銷話題。
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作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年9月7日 上午5:30

作者： 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2012年9月8日 上午5:47

〔自由時報記者李信宏／新北報導〕想讓老舊建築物「拉皮翻新」或新設電梯、屋頂陽台綠美化的民眾注意了！新北市政府提供民眾Ａ好康，即日起到今年底受理申請，將補助一半工程費，最高上限是一千萬元；城鄉發展局局長張璠呼籲屋主踴躍申請，讓老舊建築物注入新活力。

詢問者不少 申請件數仍掛零

新北市推動老舊建築物「拉皮翻新」政策約三年，但實施成效欠佳，去年僅有十件申請案，這十件至今沒有一件完成；今年已過了八個多月，申請件數仍然「掛零」，雖然詢問者不少，但申請時卻乏人問津。

城鄉發展局都更處副總工程司方凱玲表示，推動「拉皮翻新」最大困難是住戶意見整合不易，許多住戶雖然期待「拉皮翻新」後，房價會跟著上漲，但因為牽涉工程費分攤，部分住戶考慮經濟因素而意願不高，社區或同棟住戶因意見不一，導致事倍功半。

她說，新設電梯也面臨「擺不平」的難題，一樓、二樓住戶因為覺得電梯使用率不高，因此大多反對；但三樓以上住戶「已爬到腿痠」，大多贊成新設電梯，結果又因意見無法整合，電梯仍遙遙無期。

方凱玲說，都更處已成立輔導團隊，到老舊建築物的社區加強說明及宣導，免費幫民眾社區診斷、解釋疑慮等，協助做好意見溝通整合。

張璠表示，已訂定「都市更新整建維護補助要點」，補助三類項目，分別是「外觀拉皮」、「屋頂陽台綠美化」及「增設電梯」，鼓勵市民將自家的老舊建築物門面更新，提升建築物使用機能，並達到美化市容的目標。

可先以一戶為代表提出申請

他說，考量社區民眾意見整合上的困難，有意願辦理整建維護的社區，可先以一戶為代表提出申請，市府採隨到隨審的方式，書面審查合格後立即安排會議審查，讓民眾儘早得知補助結果並辦理後續整建工作。
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味全每股待實現利益20元

〔自由時報記者楊雅民／台北報導〕味全（1201）位於新北市三重區的台北廠（原新燕土地）地目變更案已在8月上旬獲新北市城鄉發展局核准通過，味全共可取回1萬0459坪的住商混合用地，由於捷運新莊線先嗇宮站就在基地正中間，使得土地開發利用價值倍增，當地房仲評估認為變更後整塊土地價值至少上看200億元。

味全董事長魏應充曾表示，要將這塊土地開發成台灣的六本木，成為新北市的指標，味全有意比照台北SOGO百貨公司與捷運忠孝復興站模式，採取立體化規劃，將捷運與百貨賣場在地下做聯通規劃。

因為捷運先嗇宮站位於基地正中間，加上土地面積方正且完整，土地變更後，價值立即三級跳，2年前味全以101億元標下，目前至少值200億元，短短2年味全因此獲利近100億元，以目前股本50億元換算，每股待實現利益有20元。

魏應充：將開發成台灣六本木

味全台北廠開發過程波折不斷，1998年味全因財務危機，以46億元將台北廠賣給新燕，新燕實業向味全購置後，未付清尾款，並另向彰化銀行貸款，後來新燕倒閉，此地淪為不良資產，由彰銀委託台灣金服拍賣土地，2010年在台灣金服標售，味全以101億多元得標，創下國內土地標售的新高紀錄，這塊土地轉了一大圈才重回味全手裡。

味全台北廠總面積1萬7209坪，原為乙種工業用地，因為三重地區產業轉型，新北市政府有意強化此地的都會生活機能，於是同意味全以自行規劃開發方式，將此塊地變更為商業區等多用途使用分區，依法捐贈公共設施用地後，味全共可取得4041坪的商業用地，及6418坪的住宅用地，合計1萬0459坪。

這塊地完成地目變更，對味全意義十分重要，因為味全2年前以101億元標下台北廠土地，都被房地產業界認為標貴了，沒想到地目變更案申請核准如此快速，使得味全立即坐享台灣房產增值的利潤，再也沒人敢用這塊土地取笑味全了，且未來開發所獲得的利潤驚人，味全身價將水漲船高。

當地房仲業者指出，味全台北廠面積達1萬坪，若採取分5期開發，愈到後期，地價與房價會更高，味全若開發策略得當，可因此獲取更大的利益。
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工商時報【方明】

台灣土地價格不斷創新高，這股風潮一路由台北向中、南部延燒，土地已成為資產大戶、壽險業、建商的資金疏洪道；低利率、市場游資過多，是造成土地價格不斷上漲的最大幫兇。土地連翻飆漲的結果，將使房價欲跌不易，一般民眾只能望房興嘆。

奢侈稅打房讓房市成交量縮，從全台各地的買賣移轉棟數觀察，房市交易也處於淡定的狀態。那麼，為何壽險業者、建商還要不計價大舉獵地，說穿了，就是「錢多到不知道要投資什麼，只好搶樓、搶地、搶店面」！

目前房地產交易，壽險業及建商是最大買方，就壽險業者來說，滿手現金何處去？買相對保值的不動產還是最穩當的投資！若用三、五年來看不動產可能會有風險，但若拉長看二十年就成為既保值又增值的好投資。所以壽險業買不動產不會有貶值的行為，對帳面上也可交代，因此壽險業買不動產跟一般民眾是不同的思維。

就建商來說，2003年後，台灣房地產走了近10年的多頭，大部分建商已賺的肥滋滋，加上目前低利率環境，借貸成本、利息支出低，財務壓力並不高，預售不好賣，就改邊建邊售或遞延推案，這也是為何目前房市量縮低迷，但房價卻遲遲未見鬆動的主因。

政府財政吃緊、民間資金氾濫，是目前台灣經濟的現況；會造成這種窘境，長期低利率環境脫不了干係。

外界認為央行彭總裁打房不遺餘力，但也有房地產業者認為彭總裁的政策是對的，因為他盡量讓熱錢不要流入房市，不要讓熱錢成為幫兇，這動作是很理性的。

儘管如此，市場熱錢過多仍是不爭的事實。土地是房屋的原物料，當原物料價格上漲，下游產品勢必調漲售價，投資機構由北而南炒高土地價格，區域房價勢必應聲而漲，價格划不划算，就看民眾買不買單。

政府抑制房價必須從土地著手，如何讓熱錢有出路，才是當務之急，與其讓外界指責打壓房市，政府應該扮演更稱職的資金「疏洪者」角色！
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〔自由時報記者陳璟民／台北報導〕民進黨立委黃偉哲昨天提醒民眾購屋置產前，務必記得申請土地建物登記第二類謄本，釐清標的物有沒有債權債務問題，避免被建設公司或前屋主向銀行設定抵押權，過戶後卻未申請塗銷，而莫名承擔借貸，遭致催債或法拍命運。

黃偉哲昨在立法院公開一件陳情案，當事人葉登建出示相關權狀並指陳，1994年3、4月間，向立碁建設公司購置位於新市區大營里的一幢房屋，現金付清價款430萬元，由建商介紹的代書協助辦妥過戶手續，登記在兒子葉勝文名下，住到現在18年多，以為擺脫無殼蝸牛。

葉登建說，今年因資金周轉需求，打算用房子向金融機構貸款，方知被立碁在1993年，向京城銀行設定375萬元最高限額抵押權，翌年賣屋給他後，並未依約塗銷抵押權，立碁前蔡姓負責人卻於7、8年後，兩度以此屋為擔保品，合計向京城貸款750元，由於無法清償，京城向法院聲請法拍房屋。

葉家委任律師許世烜查知，立碁在買賣契約切結此標的物沒有權利瑕疵，京城1994年4月12日，即知建商售屋給葉登建且完成付款過戶，但疑似配合建商，將葉家房屋續當建商貸款擔保品。

京城銀行債權管理部襄理蔡宜璋回應，不清楚建商或葉家的房屋交易，為何沒有申請銀行塗銷抵押權，建商後來以周轉金名義申請貸款，全案現經法院裁定法拍尚未執行，葉家向台南地方法院提起「確認抵押權不存在」訴訟，該行是被告，已調閱相關卷證呈報法院，9月20日開庭。金融監督管理委員會稽核專員游通暉表示，將了解京城放貸、設定抵押權相關過程是否合乎規定。
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