永遠的房仲主任

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 理事長 李同榮

實價登錄三法齊修，原預計七月上路，但因系統作業不及預計延遲至九月啟動，一般民眾對實價登錄後房價是否合理化，皆抱著一份憧憬，期待房價能因而下修，但事實與結果會是如何，實在是眾說紛紜。茲就政府實施奢侈稅以來的成效分析，藉以分析實價登錄的由來、修法的內容與過程、以及未來對房地產交易市場的影響，提供給消費者作為購屋的重要參考。

全台灣又出現新地王，就位在台北市東區！戴德梁行今天公開標售太平洋敦南商業大樓，土地底價每坪1409萬，富邦人壽以每坪1453萬元的價格、共19.39億元得標，溢價率3.1%，也創下全台土地新高價，戴德梁行表示，此案公開標售以來，實際領標達20多組，競標的投資人背景包括大型金控、保險、建設、開發、外資、台商、國內外私募基金等，房仲業者分析，大量資金追逐有限的精華標的下，因而推升房價又創新高。

太平洋敦南商業大樓全棟建物共約992.6坪，包含22個車位85坪，位在台北市大安區忠孝東路四段151號，富邦人壽以新台幣19.39億元標得，單純以土地計算每坪1453萬元，比底價1409萬元高出近44萬元，再創全台土地新高價。

建商主打「買房抗通膨」奏效，房市買氣急速升溫，臺灣銀行等5大銀行，4月新承作購屋貸款金額一舉突破500億元，創下去年8月以來近9個月新高，是否意味房市炒作風氣捲土重來，引發中央銀行關注。

中央銀行昨（24）日發布臺銀、土銀、合庫、華銀及一銀等5大銀行新承作放款金額，4月新承作購屋貸款為515.59億元，較3月增加31.4億元，寫下近9個月新高。央行經研處副處長陳一端分析，今年1、2月適逢農曆春節，再加上3月歐債危機蔓延，房市買氣有往後遞延至4月現象；由於329為傳統推案旺季，建商結合通膨議題炒作房市，確實讓市場買氣回溫、銀行新承作房貸金額跟著水漲船高。

購屋的消費爭議，時有所聞，為了衝高成交量，房仲業者常以優美的文字宣傳，搭配華麗的廣告圖片，吸引消費者購屋，行政院消保處調查發現，市面上的不動產經紀廣告陷阱一堆，不符規定占了一成！

■　一成廣告違規 交屋與想像落差大

8月以前的不動產交易案件，不必擔心實價登錄問題。內政部地政司長蕭輔導昨（13）日表示，受系統建置等因素影響，不動產實價登錄預期要9月1日才能實施，7月確定來不及上路。

財政部長劉憶如上周表示，「資本利得稅中的土地實價課稅」是第二個稅改議題，6、7月間即可實質討論。市場擔心土地實價課稅即將付諸實施，蕭輔導指出，包括平均地權條例等法律明定，必須完成配套措施及立法後，才可實價課稅，不動產實價課稅不可能很快實施。

漲漲漲，油電雙漲引發的後續效應不斷，民生物資等物價也蠢蠢欲動，伺機待漲，通貨膨脹的壓力逐漸推升，而在一片漲聲當中，唯獨薪水不漲，民眾放在銀行的錢將愈來愈薄，各種抗通膨方案紛紛出籠，保值抗跌的房產，此時不投資要待何時呢！

太平洋房屋表示，沒有總統大選的政治干擾，歐債問題也漸趨和緩，房地產在年後已慢慢復甦，也因七月一日起實價登錄政策，買賣方對價格愈來愈有共識，拉鋸僵局露出曙光，成交量開始回升，包括台北市、新北市及高雄市的買賣移轉件數都有所成長，高雄市的買賣移轉件數甚至較去年奢侈稅上路前來得多，可見膠著許久的房市不但逐步回溫，且有南熱於北之現象。

根據統計，第一季股市高達12%的漲幅，對房價產生明顯的激勵效用，其中，房市火熱的高雄市，及受惠於輕移民的新北市，第一季房市分別有4.4%及3.6%的漲幅，於九大都會區中分居前兩名，表現最為亮眼！

■　雙北交易量減 價格卻微幅上揚

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北市房價高不可攀，現在台北客外移新北市的趨勢，越來越明顯！這股輕移民的風潮，持續帶動新北市中古屋房價！

■　板橋新店與雙和 交易房價往上攀升

戴德梁行今公布三筆台北市商辦大樓標售案，當中位於忠孝東路四段，靠近忠孝敦化捷運站，目前為PURE YOGA的太平洋敦南全棟大樓，總計18.8億元，標售底價每坪197萬，地價每坪1409萬，若成功標售，將寫下全台新地王記錄，戴德梁行總經理顏炳立表示，就台北市有錢買不到貨的市況來看，「地價每坪上千萬已經被市場認可。」

位於忠孝東路四段的太平洋敦南大樓全棟商辦，全棟建物約992坪，標售方式為含租帶售，投報率約2%，由於地點位在台北市最精華的忠孝東路四段，因此標售底價開出每坪1409萬，若順利成交，將超出去年華票大樓地價每坪1405萬元的紀錄，榮登新地王寶座。

台北市地政局與新北市政府地政局，公佈了四月份買賣移轉棟數，台北市總移轉棟數3228棟，較三月微增9.1%，總算站上暌違已久的三千棟大關，新北市移轉棟數達到5908棟，比三月成長10%，也逼近了六千棟大關！

■　雙北回春 北市中山區連莊賣座王

證券交易所得稅一日不定，已連帶拖延下一階段稅制改革的啟動時機，包括也屬資本利得稅的土地交易實價課稅，至少一年內不會有討論的可能。

財政部初步定調，財政健全小組下一個改革主軸，不再碰觸稅改，轉以財政改革為主，5月底即會展開。財政部長劉憶如已將此構想告知財政健全小組成員，稅制改革將暫時休兵退場，另擇時機再議。

房市又傳好消息！延續三月的交易溫度，全國四月買氣一掃陰霾，成交量穩定上揚，幾乎已經回到奢侈稅前交易水準，根據住商不動產統計體系內加盟店的成交後發現，和三月相比，全國成交量增9.7%！

■　中南部買氣搶搶滾 市場信心強旺

來看這塊地又創下天價。新光人壽斥資三億三千萬，買下台北市內湖區一個卅五坪的角地，換算下來，每坪要950萬；仲介業者說，這是典型的「釘子戶」交易，因為這個角地納入「黃金三角地」後，可以整合成一千坪的大面積，未來的利益將超過百億元。

位於台北市內湖區陽光街，這塊地列入都更之後已經整地完成，遲遲獨缺這棟店面的住戶不肯搬遷，低調不應門的店家，位置剛好卡在最精華的三角窗地帶，如果這戶人家不點頭搬遷，將來蓋的社區就會缺一個角，標到這起建案的新光人壽，為了說服他們於是給了個天價，3.3億買他35坪的房，花了三年的時間解決不肯搬遷的問題。 民眾地皮沒那麼貴，民眾建商非要不可因為以後蓋豪宅也比較方正，祭出天價策略，納入「黃金三角地」之後，將可以整合成一千坪的大面積土地，興建樓高21層每戶60坪以上的豪宅，預估未來興建落成之後，開發利益將能超過上百億元。

移轉量谷底彈升52% 但仍遜於前兩年單月均值

內政部公布第一季的買賣移轉棟數，結果買氣創下近10年來的新低記錄，不過若以單月的表現來看，去年12月與今年1月受到歐債、總統大選與農曆年節等季節因素影響，1、2月連續出現1.8萬棟的低量，遞延買氣在年後回籠，3月回到2.76萬棟的移轉量，但仍較前兩年的單月均值少了1~2成。