永遠的房仲主任

奢侈稅打房，讓不少投資客縮手，也讓代銷業者叫苦連天，經過7個多月的房市急凍，建築業界正醞釀爭取修法，希望將預售屋交易期，含入房屋2年內移轉課稅範圍，避免交易冷凍期過長，乏人問津。

■　代銷:投資超過兩年 不算投資炒房

根據經濟部投審會統計，開放陸資來台後，至今核准投資金額已經超過新台幣九十億元，商辦仲介業者發現，陸資來台投資或設立公司，有超過八成集中在大台北地區！

■　陸資最愛內科 敦北民生信義區也夯

2011台灣房地產在全年奢侈稅籠罩下，第四季房價呈盤整待變走勢
預期2012上半年觀望氣氛濃厚、量能將左右房價漲跌

行政院長陳冲上任後首次接受媒體專訪，提出「北打高房價、南設賽馬場」施政，以期改善南北失衡的大方向。他已要求內政部就解決高房價問題，「在一個月內提出具體想法」。而在為南部開創新商機部分，他強調，政府對南部的關心與投入是超乎外界想像。

針對「北打高房價、南設賽馬場」改善南北失衡等施政，陳冲說明，台北高房價的成因很複雜，不光是供需造成，還有人口移動，有人為行銷手法，有貨幣供給、利率等問題。他已要求內政部就解決高房價問題，「在一個月內提出具體想法」。

2012 選戰落幕，新內閣上任，這對房價有什麼影響？房仲業者分析，新任內政部長李鴻源是專家學者出身，堪稱有史以來最懂土地問題的內政部長，因此建議有意購屋的民眾，可以特別留意政府公共建設以及重劃區，讓自己贏在初升段。

■　重劃區熱潮將現 有助平抑房價

配合財政部遏止租稅逃漏專案，台北市稅捐稽徵處表示，今年起，將針對自用住宅用地戶籍設立情形，列為重點清查項目，如發現戶籍遷出已不符自用住宅用地規定者，將依法改按一般用地稅率課徵地價稅並補稅處罰。

為減輕自用房地納稅負擔，稅法特別規定，給予自用住宅用地可享受2‰稅率計徵地價稅之優惠，並明定「土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記」為認定自用住宅用地的條件之一，因此，納稅人所有經稅捐處核准，按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地，日後因故將全戶戶籍遷出，已不符自用住宅用地規定，應於30日內向稅捐處申報改課一般用地稅率（基本稅率為10‰），未依限申報者，經稅捐處查獲，除補徵一般用地稅率與自用住宅用地稅率之差額地價稅外，還會被處3倍以下之罰鍰。

新莊這幾年的房價漲幅有目共睹，頭前重劃區從每坪30萬上漲到50萬，新莊副都心房價也攀上60萬大關，這樣的行情引起許多質疑，甚至將新莊列為A級泡沫區，認為房價反轉時，新莊房價應該會下降得很快。

新莊房價是否合理見仁見智，但若要說未來勢必會下跌，也僅僅是相對於快速漲價的感覺說法，兩大重劃區未來前景是值得期待的，如正在興建的中央合署辦公大樓、機場捷運線、捷運環狀線及多條快速道路等建設，加上『國際創新園區』及『新莊知識產業園區』也皆落腳於此，中港大排更是耗費鉅資的新景觀點，政府投注上百億的建設經費打造新環境，房價上漲無可厚非，只是對漲幅的認同不同吧。

龍年購屋，哪裡最好不要輕易入手？隨著房價跟著震盪，房價地雷區正在形成，房仲提醒，供給量太多的區域，都要小心賣壓沉重而產生降價地雷。

■　林口、淡水供給量大 成北台地雷區

新北市府積極主動出擊「拚經濟」，除產業發展定位三大主軸、四大園區及五個工業區的「S345」願景外，更要將國際資金、國際企業與大廠引進新北市，影響所及的區域房市，將因為重大建設的推動而走向繁榮期。

經發局在市政會議專案報告「2015新北市S345產業發展遠景及推動策略」時說，S345著重於軟性（soft）、智慧（smart）與永續（sustainability）等3S產業，並推動4大軟經濟園區及土城、樹林、新北、林口、瑞芳等5大編定工業區，可引進更多投資案，帶來更多就業機會。

年過完了，年前觀望的購屋民眾，現在該怎麼挑選物件？房仲業者建議，景氣不佳，一定要先把目標與需求，甚至自身條件考慮清楚，不要貿然進場，以免買到不適合的物件，徒增後悔！

■ 「Why」 為什麼要換屋 「What」 換什麼屋

針對媒體刊載「新北市都更十計上路」，指出新北市為推動都市更新，就提升效率、加強輔導、積極活化三方面研訂十項內容，其中包含放寬代為拆遷之標準、放寬未達1000平方公尺亦得申請劃定都市更新單元等。台北市政府表示，新北市所提出所擬的都市更新相關推動措施，北市府多數已執行中；少數措施則因尚有實務執行之困難或爭議，亦多已研議或建請中央主管機關內政部修法。
 

針對日前媒體報導華南銀行拒貸實坪12坪以下小套房，且其他行庫可能跟進一事，外界解讀為銀行看淡房市後勢，對此，房仲業者認為，各行庫對小套房物件核貸一事本就較為審慎，但多少也可由此事件嗅出大型行庫對投資型產品收傘的意味。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，小套房產品原本就不為行庫所喜，因此近幾年來不只放貸成數差，利率也比一般標的高，此次華銀拒貸傳聞除顯示大型行庫對投資型商品收傘外，也某種程度展現銀行看淡房市後勢的態度。

行政院長吳敦義今(19)日在行政院會聽取「實現居住正義之住宅政策具體措施辦理情形」報告後表示，合宜住宅可協助無自有住宅民眾租、購房屋外，亦可平抑地區房價並促進地方繁榮。民眾承購反應熱烈，未來各縣市如有條件適當的基地，也可視實際需要考量納入擴大辦理。

吳揆表示，合宜住宅自去年12月23日受理民眾承購資格審查以來，截止今年1月15日止，已收件8249份申請書，顯示民眾反應熱烈，未來各縣市如有條件適當的基地，也可視實際需要考量納入擴大辦理。

總統大選過後，總統馬英九確定連任，對此，不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長李同榮認為，在總統大選後市場觀望氣氛消除後，又在種種利多因素推波助瀾下，難防台北市房價先蹲後跳，下半年房價仍有衝出的疑慮。

李同榮認為，台北房價衝出之疑慮，來自六大利多關鍵。一是總統大選底定，不確定觀望因素消失，交易量將於春節後脫離谷底；二是未來一年內，雖受歐債風暴影響，但國內整體經濟成長率應會維持於4%的成長範圍；三是北市房地產仍是處於資金集中、人口集中、產業集中、住宅投資需求強勁的供需環境中。

台灣房屋首席總經理彭培業今(16)日語出驚人地表示，想要平抑過高的都會區房價(尤其是台北市)，執行「空間改造計畫」將是首選。而該計畫的第一步，就是廢除泰山收費站。

彭培業認為，就如同上海的浦東計畫，擴大都會區範疇，大台北地區更應將空間擴大，使價格達到扁平化發展的目的。其中，阻隔台北與林口、桃園的泰山收費站，如同一道柵欄，阻隔了兩地距離，廢除該收費站後，可使自桃園機場進入台北市的旅客，感受到全國際化都市的氛圍，同時減少為進收費站、車速放慢，所造成的塞車車陣，另外北桃無縫接軌、縮短城鄉差距，更是共同提升城市競爭力的方法。彭培業相信，如此一來，定能紓解部分區域房價過高的問題。

房價漲，市場上出現很多在工業用地上蓋住宅的「工業住宅」，房價略低於市售房價二至三成，外觀上也與一般住宅差不多，真的能買嗎？房仲建議，要三思而後行！

■　新北市工業宅多 捷運加持漲幅高

總統大選，居住正義喊得響亮，加上日前建商喊出下殺二成的行銷策略，令民眾以為建商將全面降價求售，甚至房價可以以開價的六折、七折成交。然真實的市況並非如此，上周降價的風潮不但沒有發生，也沒有所謂的議價空間明顯拉大的情事發生。住展雜誌更認為，2012年台灣房市應是價平量增，房價大幅下修有困難。